关于全州房地产去库存的调研报告
发布时间:2017-03-13 01:05:51     来源:西双版纳州政协 阅读次数:6057

州政协调研组

201663日)

 

为促进国家和省关于稳定房地产市场及有效化解商品房库存政策贯彻落实,州政协组成以江建成副主席为组长,州住建局、政协经济委和建设银行领导及有关委员参加的调研组,于2016426-29日对全州三县(市)和三区的房地产去库存情况进行了专题调研。调研组一行先后走访了万达、海城、冠城置业、云南浩宇、安厦盛泰等13家房地产企业,听取三县(市)三区政府及部门分管领导6次专题工作座谈,查看了有关资料,学习了省州有关政策,收集了一批数据和政商两方面的意见,对我州房地产的现状、存在的问题有了基本的了解。现将调研情况报告如下:

一、全州房地产库存的基本情况

在省委省政府的领导下,我州认真贯彻落实促进经济平稳健康发展的有关政策,经济保持了持续、快速、平稳的发展势头,为房地产业的健康有序发展创造了良好的宏观环境。十二五期间,我州房地产业完成总投资293.51亿元,占全州固定资产投资的25.58%,房地产开发企业已达256家,并成为国民经济发展的重要支撑产业之一。进入2015年的下半年,随着国内外经济大环境的变化房地产也出现了有效需求的不足和结构性问题,全州房地产业也出现了喜忧参半的情况。

(一)完成投资情况。截止20163月,全州房地产投资完成17.39亿元,同比下降4.55%;房屋施工面积531.68万平方米,同比下降12.47%;当年新开工面积20.52万平方米,同比减少14.8%;完成房地产业税收8918万元,同比下降1.9%。按照辖区进行统计分析,在投资方面,只有景洪市下降9.85%,勐海和勐腊县是增加的,其中勐腊县增幅达110.71%,详细情况见附表一。

2016年3月底全州房地产完成投资情况统计表(一)

(二)商品房销售情况全州今年一季度完成房屋销售面积13.96万平方米,比上年同期增长14.52%;销售金额达8.66亿元,同比增长42.67%;竣工商品房待售62.29万平方米,同比增长42.34%。按辖区计算,一季度房屋销售面积、销售金额和竣工商品房三项指标中只有景洪市是比上年同期增长,分别达到20.1%50.1%78.8%。勐海三项指标均为负增长,勐腊只有竣工商品房待售面积一项指标比上年同期增长44.1%(见附表二)。

2016年1-3月房地产销售情况统计表(二)

(三)房地产交易信息情况。根据州房管交易中心提供的信息反馈,今年1-4月累计成交新建商品房35.53万平方米,成交金额17.495亿元,每个平方米平均单价为4922.63元。其中新建商品房销售面积为27万平方米,金额1.14亿元,每个平方单价为4212.16元;二手房成交7.08万平方米,成交金额为0.21亿元,每个平方单价2947.36元。因地域、发展潜力和交通等因素,三县(市)房地产市场平均价格上也反映出相对合理性,景洪市新建设商品住宅房每平方米成交价格为4325.72元,二手住宅房为2725.12元;勐海县分别为3501.56元和2429.26元;勐腊县为3182.34元和2424.41元(见附表三)

2016年1-4月西双版纳州房地产交易信息统计表(三)

(四)库存商品房情况。据系统数据统计,到20164月,全州商品房累计可售面积165.50万平方米(包含竣工商品房待售62.29万平方米),其中住宅面积为73.37万平方米12164套,其它以商业为主的商品房面积为92.13万平方米,占55.67%。分县(市)情况看,景洪市101.34万平方米,其中以商业为主的商品房面积为61.66万平方米,占60.84%;勐海县为26.67万平方米,其中以商业为主的商品房面积为15.08万平方米,占56.55%;勐腊县37.49万平方米,其中以商业为主的商品房面积为15.38万平方米,占41.03%。受互联网冲击,实体商业用房、特别是铺面店的销售势头已减弱(见附表四)。

2016年4月全州商品房累计可售统计表(四)

(五)去库存预计。 全州20163月底,库存可售面积165.50万平方米(包含竣工商品房待售62.29万平方米)2013--2015年年均销售129.88万平方米,因房地产市场疲软,3年来销售量呈递减趋势,预计我州库存待售的消化周期为6--8个月,库存可售的消化周期为16--18个月。见附表五)

2013年—2015年全州商品房销售量统计表(五)

二、去库存的政策措施落实情况

调研中了解到,无论是三县(市)三区政府及其职能管理部门,还是相关房地产开发商都非常关注当前房地产业开发政策措施的落实问题,关注云政发【201565号和【201619号文件精神的落实,把促进房地产业平稳健康可持续发展作为当前全州稳增长、调结构、去库存、补短板、实施供给侧结构改革的重要举措来抓。

(一)抓政策的落实。出台了《西双版纳州人民政府关于促进房地产业平稳健康可持续发展的实施意见》(西政发〔2015〕46号),配合、支持和撬动金融、住房公积金、税收等相关政策措施对房地产业的拉动作用。具体措施是:一是提高住房公积金存贷比例,提高贷款额度,放宽贷款条件,放宽异地贷款户籍限制等措施,夫妻双方缴存住房公积金的家庭贷款限额提高至50万元,单身职工或者夫妻只要有一方缴存住房公积金的贷款限额提高至35万元。二是将个人住房营业税免征年限由5年调整为2年,自2016222日起,个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税,降低存量房交易税负。三是执行逐步降低首套个人住房贷款首付比例,执行利率下浮政策,降低购房人贷款成本。四是推进普遍性降费,减轻企业和居民负担,将住房转让手续费降低,新建商品房住宅由每平方米3元降为2元,存量房由每平方米6元降为4元。

(二)抓项目服务。推荐省级重大房地产开发项目4项,报备州级重大房地产开发项目16项。建立了运行有效的房地产交易信息日报月报制度,及时掌握房地产市场运行情况。规范审批流程,加快审批进度,采取相应措施,为房地产企业提供了优质、便捷、高效服务,形成促投资、促开工、促上市的良好环境。特别是对普通商品住房项目,在资质审批和项目手续办理实行限时完结。

(三)抓与互联网+”相融合。积极顺应互联网+”发展潮流,鼓励各地开发建设房地产综合交易服务平台,支持房地产开发企业开辟微信等移动网络营销新渠道,不断拓宽房地产市场,大力提高房地产市场化水平,刺激楼市交易回暖。

(四)抓信息预警。为适应当前房地产市场形势,鼓励外地人口和当地农民进城购房的要求,我州加快了房地产交易信息管理网络化建设,新建商品房和二手房买卖合同网签系统,为客户和广大群众提供及时准确的信息,也为各级政府和职能部门掌握市场动态、有针对性地实施房地产市场分类调控,因地施策,保持和促进房地产健康稳定发展发挥了极为重要的参考和指导作用。

三、存在的主要问题和困难

目前,我州房地产市场在经济发展进入新常态、经济下行压力加大的外部环境条件下,全州房地产市场的部分问题显现:

(一)市场一轰而起,产能盲目加码全州两县一市房地产企业256家,其中不乏实力强劲的世纪金源、大连万达、雅居乐、海城和冠城置业等,使得商品房供量大增,一方面为城乡居民和外来人口买房提供许多选择机会。另一方面也造成大量资源进入房地产行业,房地产开发规模过大,利润空间大幅减小,商品房大量积压,导致产能过剩;而经济下行,购买能力下降,有效需求不足,二者矛盾突出。部分企业为追求利益最大化,存在广告虚假宣传,在容积率、绿化配套、建设质量、功能设施等方面做文章,有违商业道德时有发生。一些企业将盈利重点放在商铺和门面,在网店冲击之下,销售困难。还存在企业融资困难,导致资金链紧张或断裂,开发投资减缓或停滞,不信守合同工程款拖欠,项目停工或推进缓慢,出现烂尾迹象,引发群众上访。

(二)相应需求不旺,持币谨慎观望。自住型需求购房者,持币观望,选择趋向理性;改善型需求购房者,特别是农转非居民受橡胶、茶叶等重要农产品价格下行影响、购买力下降。同时城市生活费用高,交通不便利,乡(镇)居民、农场职工、农村人口进城购房积极性相应受到不同程度的限制。外来和当地投资型购房者因利薄,仅当前股市债市形势不乐观,存在投资风险,购买欲望大幅减少。

(三)监管扶持不足,信息预警滞后。有的地段明显不适宜进行房地产开发,应当作为城市绿化、公共设施和配套服务的场地,违背城市建设发展的科学规律性。对部分企业资质、实力、诚信等相关信息采集不够,了解不透,审核不严,影响房地产业健康发展。一些应由政府承担的基础设施配套项目推进缓慢,一定程度上影响到商品房的销售进度。各县(市)各区落实国家及省、州房地产去库存各项政策措施还在方案制定和调整中,工作步骤缓慢。房地产企业金融扶持不够,金融机构现行信贷政策难以给予支持到位,政府和银行企业合作难以准确把握帮扶切入点。

四、对去库存工作的意见和建议

(一)加强领导,提高认识。按照省委省政府稳增长、调结构的部署和要求,全州上下一定要将促进房地产市场平稳健康发展作为一项重要的政治工作任务抓紧抓好,千方百计消化商品房库存,防范市场风险,促进房地产业平稳健康发展。调研中发现,三县(市)三区在去库存问题上重视程度还不够,措施上还有待加强。当前必须把云政发【201565号和【201619号文件精神作为我州今后开展房地产去库存工作的重要指导,将政策学好、用好、落实好。

(二)制定方案,分类调控。一是加强对房地产市场的研判,进一步摸清库存数量,研究制定具体工作方案,出台具体措施,落实工作责任,明确责任人,确定合理去库存的时限。二是加大“供给端”结构改革,改造提升品牌,引进实力企业,提倡匠人精神,打造提升品牌,扶持一批淘汰一批房地产企业;允许推进房地产企业跨界发展、兼并重组,优化房地产产品结构,开发适销对路的新产品,引导房地产向高端、专项地产倾斜。三是向“需求端”发力,鼓励农民购房扩大需求,在购房落户、购房补贴、贷款支持、减少收费、价格优惠等方面加大支持力度,鼓励农民进城购房;加强与农业银行等金融机构沟通,助推农民安家贷等信贷业务;积极组织抓好促销,扩大市场需求,努力将购房者的预期消费需求转化为实际需求。

(三)简政放权,做好减法。审批程序和环节过多,税费征收和各类保证金收取不合理的现象是房地产开发企业普遍关注的问题。建议政府和相关部门结合 “去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”,减少交易环节,降低税费、保证金和交易门槛。抓好当下供给侧结构改革的机遇,积极研究降低房地产成本,精减办事流程,一个部门一个部门梳理出具体意见和实施细则。认真梳理相关的审批、收费和服务事项,公开并宣传好审批程序清单和收费项目清单,重点加强建设和事后监管力度。

(四)配套服务,做好加法。一是各级政府按照政企业职责的划分,加快完善政府承担的已规划和正在建设的重点开发片区基础设施和公共服务配套设施建设,确保房地产企业有个良好的开发环境条件。提醒企业“储备优良土地,把握开发节奏、注重品牌营销”。二是加大政府购买服务力度,积极搭支撑性强的融资平台。三是进一步用足用好住房公积金支持政策。四是力推棚改货币化安置,按照以购代建的方式和棚改货币化安置不低于50%的政策,由政府出资购买商品房,消化部分库存。五是推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,建立购租并举的住房制度;发展住房租赁市场,推动住房租赁规模化、专业化发展。

(五)信息公开,强化监管。一是按照公开透明的原则,通过电视台、网站进行及时、全面的官方发布,将房地产项目供地中长期规划、预售许可楼盘、可售房源等信息进行公开公示,稳定住房消费预期。二是建立新闻发布机制,负责有关房地产项目热点敏感问题新闻指导和协调工作,对媒体记者采访进行统一调度指挥,引导新闻媒体正面报道,及时掌握、通报境外媒体的关注重点和采访动态,协助有关部门做好热点敏感问题的舆情研判工作。三是各三县(市)和三区合理控制开发用地供应节奏,减少房地产用地供应;对库存积压严重的县(市)、区,要有具体的调控措施。对已供应、未开发的房地产用地,可申请转换用途,或及时进行调补和修编;对尚未动工建设的地块,允许调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。四是开展严厉打击违规经营专项行动,加强对房地产开发企业和房地产中介机构的监管。针对房地产开发项目违规销售行为进行专项整治。检查商品房项目信息公开情况,依法严厉打击无证销售、违规销售、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规经营行为。对利用广播、电视、报纸、互联网、固定印刷品及户外电子显示屏、移动交通工具、建筑围栏等发布的各类房地产广告进行全面清理检查。重点打击虚假夸大宣传、欺骗误导消费者等房地产广告违法违规行为。